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2020年6月8日001979招商蛇口股票消息,引入平安资管定增后续合作可期

更新时间:2020-06-08 21:13:04       作者:赚一笔       联系QQ:215553627     人已围观 本文有3078个文字,大小约为10KB,预计阅读时间8分钟

  本篇001979招商蛇口股票消息,内容包括增资南油巩固资源型定位,企业发展战略算无遗漏等内容,仅供炒股和金融领域人士参考使用。

  【收购南油集团及平安参与定增点评:收购南油增强盈利能力,平安溢价入股认可价值】

  事件:

  6月6日,招商蛇口发布公告,拟通过发行股份、可转换公司债及支付现金方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权;同时,和平安资管、平安人寿签署战略合作协议,并拟向平安资管非公开发行股份募集配套资金,将用于支付本次交易中的现金对价。

001979招商蛇口股票

  点评:

  公司溢价发行股份彰显当前价值,收购南油股权推动盈利能力增强

  公司拟发行股份、可转换公司债及支付现金向深投控购买其持有的南油集团24%股权;同时,拟向战略投资者平安资管非公开发行股份募集配套资金,将用于支付本次交易中的现金对价;其中发行股份、可转换公司债及支付现金将分别占比本次交易对价的2.5%、47.5%和50%,发行股份对价16.58元/股,较现价溢价3.4%,其中深投控锁定期一年,平安资管锁定期三年;可转换公司债转股价17.41元/股,锁定期一年,票面利率0.01%。但由于本次交易资产交易价待定,对应发行股份数量也待定。交易完成后,南油集团将成为公司的全资子公司,进而公司对前海自贸(前海土地资源持有方)的股权占比由重组前的36.17%提升至41.56%,销售权益占比提升,从而推动盈利能力进一步增强。

  平安战略入股凸显价值认可,旗下资金平台助力资产盘活、业务拓张

  同时,公司和平安资管、平安人寿签署战略合作协议,双方将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面的战略合作关系。对于公司来说,一方面将利用平安的资金优势,加速公司持有类资产的盘活、推动园区项目的开发建设和拓展,另一方面公司将利用平安的建筑供应链平台等科技资源,进一步优化供应链系统,降低运营成本。考虑到平安入股碧桂园、旭辉、华夏幸福、金茂等房企时均处于价值低估区间,此次参与定增也凸显出对公司目前价值的认可,另外平安拟行使推荐董事等股东权利,为后续进一步战略合作也打开想象空间。

  投资建议:收购南油增强盈利能力,平安溢价入股彰显价值,维持“强推”

  招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值,平安溢价战略入股彰显价值认可。我们维持公司20-22年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95元,20PE为7.2倍、较每股NAV35.20元折价55%,并且19A股息率高达5.2%,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。

  风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

  【增资南油巩固资源型定位,引入平安实现共赢】

  公司公告筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买南油集团资产。此前,公司通过深圳南油控股有限公司持有南油集团76%股权,共持有前海自贸36.17%的股权,交易后南油集团将成为公司全资子公司,公司共计持有前海自贸41.56%的股权。前海自贸原本由招商蛇口并表,本次交易增持前海自贸5.39%的股权将使得少数股东权益占比下降,但对公司资产负债表影响有限。

  增资南油巩固公司资源型定位。此次购买资产的重点是南油集团间接持有的深圳市前海自贸投资发展有限公司所拥有的前海自贸区内的优质土地资源。前海自贸拥有前海妈湾2.9平方公里的土地资源,负责其开发、建设和运营。2017年在粤港澳大湾区发展论坛暨一带一路国际经贸合作先导区研讨会上,前海妈湾片区规划首次公开。根据前海妈湾片区规划方案,总建筑面积约508万方,计划开发周期8-10年。保守预计片区价值约3886亿元(可售比0.85,均价9万元/平),增加的5.39%持股比例对应价值约209亿元。片区开发进度相对较慢,对公司短期利润贡献有限,但能够巩固公司资源型房企定位。

001979招商蛇口股票

  001979招商蛇口股票资讯提示,此次交易预计引入平安人寿,实现双方共赢。平安资管受平安人寿委托,以平安人寿的保险资金全额认购本次募集配套资金非公开发行的股份,发行完成后平安人寿将成为公司股东。平安此前已入股碧桂园、旭辉、华夏幸福、中国金茂等房企,险资与房企的合作局面打开,能为房企引入低成本的长期资金,险资也能拥有房企高分红的投资渠道,实现双方共赢。

  盈利预测与投资评级:若购买资产顺利完成,公司优质土地资源进一步充实。预计公司2020、2021年分别实现净利润182.08、208.09亿元,对应EPS分别为2.30、2.63元。考虑到公司分红稳定,综合行业发展及估值水平,给予公司2020年底7-8倍PE,股价对应6-12个月合理区间为16.1-18.4元,维持“谨慎推荐”评级。

  风险提示:疫情防控周期过长,销售不及预期;随着未来持有型资产比重上升,持有性资产未来不确定性大,影响公司运营周转能力;资产存在减值压力。

  【增资南油集团提升前海合资公司占比,引入平安资管定增后续合作可期】

  事件:6月1日招商蛇口公告将向深投控发行股份、可转换公司债及支付现金购买南油集团24%的股权,并向平安资管非公开发行股份募集配套资金。且自6月1日开市起停牌。

  点评:通过此次交易,公司将提升在前海土地持地公司的持股比例由36.2%至41.6%。交易前,公司间接持有南油集团76%的股权,另外24%的股权由深投控(深圳国资委100%控股)持有(见图1)。交易完成后,南油集团将成为公司100%全资子公司。根据南油集团官网首页,南油集团位于前海自贸区,注册资本5亿元,管理资产246亿元,目前在前海拥有23万平方米权属土地,目前主要持有资产为通过深圳市招商前海实业发展有限公司间接持有的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。更多交易细节暂未披露,通过此次交易,公司将增加在前海土地合资公司的持股比例,由36.2%上升至41.6%。

  或引入平安资管作为股东,补充资金、后续合作加大值得期待。平安资管拟签署此次非公开发行股份认购协议,以平安寿险资金认购招商蛇口本次非公开发行的股份,发行完成后平安寿险将成为公司股东。同时,招商蛇口与深投控的交易完成后,深投控将成为招商蛇口股东。一方面通过定增引入平安资管资金,有助于补充公司经营所需的低成本资金,另一方面央企地产引入险资积极,大悦城定增引入太平人寿(2020.1)、上海临港引入太保寿险(2019.12)、金茂引入平安(2019.7)定增等类比来看,公司此次引入或符合当前“地产-险资”合作发展模式,一方面为地产补充低成本资金,另一方面为险资提供高分红、高股息的投资渠道。

  此次增持南油集团的财务影响:

  ①招商蛇口通过对南油集团增持,增加对招商前海实业的持股比例,从而间接增加对前海土地合资公司的股权比例,由36.2%上升至41.6%,由于合资公司原本为招商蛇口并表,因此对资产负债表影响较小,归母资产比重提升,少股权益比重下降。

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  ②对公司利润表影响较小,归母权益占比增加,前海合资公司持有总建面约497.76万方,按照90%可售面积(约450+万方),保守按照均价8w假设,粗估货值为4032亿,提升的5.4%的持股比例或将增厚20亿以上归母净利润,少股损益下降③前海地块开发进展8-10年:利润释放缓慢,分摊来看此次增资对报表影响较小

  投资建议:公司一季度拿地积极,在手储备货值充裕,全年销售有望达到行业较高水平。此外,公司在粤港澳大湾区核心片区土储丰厚,随粤港澳大湾区建设推进,公司有望进行灵活处置。预计公司2020年可售货值近4000亿,大概率实现2020年销售目标2500亿,业绩继续高增长。但考虑到近年来公司毛利率以及结算权益略有下降,我们预计公司2020、2021年净利润分别为184.7亿、210.7亿,对应EPS分别为2.33元、2.66元,对应PE为6.87X、6.03X,维持“买入”评级。

  风险提示:定增进展不及预期,股权收购不及预期,行业政策变动不及预期。

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